Cómo Comprar Propiedades Multifamiliares con Poco Dinero

Seguramente en este momento ya haz tomado la decisión de comenzar a invertir en propiedades, ahorraste una cierta cantidad de dinero, te preparaste buscando toda la información teorica posible, y ahora ya estas ready para ir a la practica. Y no es de extrañar para nada que lo que mas te ha enganchado es el poder comprar casas multifamiliares, financiadas y colocando la menor inicial posible. Primero comencemos, definiendo lo que son viviendas multifamiliares:  Es un tipo de propiedad residencial en donde vive más de una familia. Hay varios tipos de viviendas multifamiliares, los famosos dúplex, que son casas o propiedades de dos familias, están los triplex que son de tres familias, y los fourplex que son las de cuatro familias. Las unidades de hasta 4 familias son consideradas residenciales, ya de 5 en adelante son consideradas comerciales. HOY NOS ENFOCAREMOS EN MULTIFAMILIARES RESIDENCIALES

Ahora bien, generalmente hay dos maneras de apreciar la estrategia de compra de una vivienda multifamiliar. La primera de ellas se enfoca en asumir que todas las unidades seran usadas como viviendas de inversion. Y en la segunda opción podemos tener la posibilidad de vivir en una de ellas y alquilar las unidades restantes

Cuando se determina que todas las unidades serán alquiladas por el propietario, es común ver que se pueden llegar a acuerdos financieros con diversas entidades bancarias para colocar desde un 20% de pago inicial en adelante, aca podríamos tener un abanico de opciones en cuanto a financiamientos, existen entidades bancarias con diversos programas de prestamos orientados a propiedades netamente de inversion, te recomiendo averiguar con tu Lender de confianza cuales son las opciones que te puede ofrecer. Ahora, si el caso es que hemos determinado y demostramos al banco que vamos a vivir en alguna de las unidades, el escenario cambia de forma positiva, porque podrías comprar con tan solo un 3,5% de pago inicial. Hasta ahora toda maravilla, Pero aquí es donde todo se comienza a colocar bonito en la practica

Son muchos los clientes que luego de escuchar esta información a medias, salen corriendo a buscar un agente de bienes raíces que los represente de forma inmediata para hallar lo mas pronto posible la mejor opción, y la que mas cashflow genere. Calma, paciencia, debemos analizar cada detalle para entender como es que funciona este mercado desde nuestra experiencia como asesores. Lo primero que se debe tomar en cuenta para financiar la compra de cualquier propiedad es el escenario de calificación, vas a necesitar conocer cual es el monto al que estarías calificando, en función de tus ingresos, y las deudas que tengas mensualmente reportando a tu credit score. El banco se enfocara en tu DTI, es decir, tu relación de gastos. Es necesario que también cuentes con un puntaje de crédito adecuado para que obtengas condiciones optimas en el préstamo Una vez después de conocer tu calificación bancaria para la hipoteca, es momento de comenzar a apreciar como se encuentra este mercado de MULTIFAMILIARES en cuanto a precios, y opciones a disposición, y aquí comienza lo bueno. En ocasiones tendemos a pensar, y te hablo de la Florida como tal, que estas unidades las vamos a encontrar en cada esquina, y la verdad es que son viviendas tan apetecibles, que asi como tu, hay miles de personas mas pensando en salir a buscar la mejor opción. Los precios pueden varias considerablemente de acuerdo a la ubicación, en ocasiones es posible que el banco realice un análisis del posible valor de renta de la unidad o las unidades que deseas alquilar y te permita utilizar un cierto porcentaje de esa renta para aumentar tus ingresos de calificacion al prestamo, en ocasiones hasta un 75% del valor de esa renta, debes averiguar este dato muy bien con tu prestamista de confianza. Ahora bien, vamos a analizar los PROS y LOS CONTRAS DE LOS MULTIFAMILIARES: PROS:

·         Costos de pago inicial

·         Menor porcentaje de vacancia

·         Manejo de varias unidades en una sola propiedad (limite de hipotecas)

·         Mejor retorno

CONTRAS

·         FHA Y SUS RESTRICCIONES EN LA TASACION E INSPECCION

·         ZONAS ALEJADAS

·         INDICE DE CRIMINALIDAD

·         COSTOS DE REMODELACION A CONSIDERAR

·         UNIDADES MUY ANTIGUAS

·         CALIDAD BAJA DE INQUILINOS

·         BAJA APRECIACION DE LA PROPIEDAD POR POCO CUIDADO DE LAS UNIDADES

Es cuestión de que tú como inversionista analices cada una de las ventajas y desventajas aquí expuestas para determinar cuál es el tipo de propiedad que más te conviene a la hora de invertir tu dinero: las single family home o las casas multifamiliares